El mercado inmobiliario presenta un escenario de contrastes: mientras se observa un amesetamiento de los créditos hipotecarios por el endurecimiento de las condiciones de acceso y una suba de las tasas de interés, los costos de construcción alcanzaron niveles récord, las ventas en pozo muestran una tibia recuperación y crece la oferta de alquileres.
Los préstamos para la adquisición de viviendas experimentaron un fuerte repunte en 2024 y en el primer semestre de este año propiciado por la baja sostenida de la inflación, con un crecimiento de más del 959% en escrituras con hipoteca en la Ciudad de Buenos Aires. Pese a ello, los últimos datos muestran un estancamiento en el volumen adjudicado.
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¿Se estancan los créditos hipotecarios?
En junio, las operaciones dejaron de expandirse a un ritmo de dos dígitos. El motivo, dicen los especialistas, estaría vinculado a una mayor rigidez en los requisitos que imponen los bancos, que elevaron tasas de interés e incrementaron las exigencias de acceso.
A pesar de la ralentización, un informe de Tejido Urbano destaca que el mercado hipotecario atraviesa su mayor nivel de actividad en los últimos seis años. En efecto, entre enero y mayo de 2025 se registraron 16.057 nuevas hipotecas, lo que equivale a un 60% más que en todo 2024.
Hacia julio del año pasado, sólo el 25% del stock de créditos estaba destinado a la compra de vivienda. En agosto, el porcentaje ya era de 53% y se mantuvo en esas cifras durante lo que va de 2025. Además, el volumen en dólares trepó a US$ 1.601 millones en el primer semestre, superando de forma categórica a los US$ 930 millones totales de 2024.
Sin embargo, a partir de abril se percibe una estabilización en torno a los US$ 300 millones mensuales. Tampoco hubo nuevos máximos, lo que evidencia que la recuperación ingresó en una velocidad crucero después del boom del primer trimestre de 2025.
Durante el segundo trimestre del año corriente, se observa un cambio de tendencia. La Encuesta de Condiciones Crediticias del Banco Central de la República Argentina mostró que por primera vez desde 2022 hay más entidades financieras que optan por endurecer los requisitos que las que deciden relajarlos. En los últimos tres meses, un 12% de los bancos modificó sus exigencias en sentido más restrictivo y otro 12% anticipa que hará lo mismo en el próximo período.
«Las razones son claras: la falta de liquidez limita la capacidad de los bancos para sostener el volumen de colocaciones, y el escaso desarrollo del mercado secundario impide reciclar carteras para generar nuevo fondeo», remarcaron desde Tejido Urbano.
Al mismo tiempo, notaron que si bien la demanda de hipotecas se mantiene firme, crece el desajuste con la oferta y esta dinámica podría derivar en «mayores exigencias, plazos más largos para la aprobación y un freno en el ritmo de nuevas
operaciones».
En la actualidad, los bancos ofrecen tasas anuales que oscilan entre 8% y 11%, con algunos beneficios especiales en entidades públicas. No obstante, las condiciones más exigentes de ingresos mínimos y de cuota-ingreso excluyen a una porción considerable de interesados.
En relación a los motivos que explican el estancamiento de los créditos hipotecarios, el coordinador macroeconómico de Empiria, Federico González Rouco, determinó que desde el regreso de estos préstamos había un limitante natural: los ingresos de las personas.
«Hubo un aluvión de solicitudes pero la concreción de las mismas es lenta. El aumento de tasas y del tipo de cambio no ayudan. Estamos estables hace varios meses en 3.000 créditos por mes. Un promedio digno pero bajo», consideró el especialista.
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Respecto a la suba de tasas del financiamiento hipotecario, González Rouco planteó que responde a una cuestión de liquidez: «Hoy los bancos no tienen fondeo para hacer frente al volumen de demanda que hay. Algunos están empezando a pensar en un proceso de securitización que se puede llegar a venir. Esto es una búsqueda de fondeo vía mercado de capitales y obliga a tener tasas más altas».
De esta manera, el mercado hipotecario, que había mostrado dinamismo en los últimos trimestres, ahora enfrenta una estabilización debido al endurecimiento del acceso a la financiación, dado el aumento de tasas de interés y nuevas condiciones acceso establecidas por las instituciones bancarias.
Crecen los costos, las ventas y los alquileres en el mercado inmobiliario
Según el último informe de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), en junio de 2025 se alcanzó el valor más alto de los últimos siete años en el indicador de costos de construcción. Entre 2018 y comienzos de 2024, el promedio se ubicaba en torno a los 59 puntos sobre base 100. Hoy, esa cifra refleja un aumento acumulado de más del 107%.
La volatilidad del dólar blue jugó un papel central en esa dinámica: la contracción tras el levantamiento del cepo en abril disparó los costos en dólares, mientras que la suba de julio (8,5%) permitió amortiguar en parte ese salto. Aun así, los desarrolladores advierten que la rentabilidad de los proyectos sigue muy tensionada.
En paralelo, las operaciones en pozo vienen recuperando terreno. Si bien los valores todavía están por debajo de los de 2018, el reporte señala que en julio las unidades en construcción se apreciaron un 1,02%, por encima del 0,74% de las terminadas.
«En el segundo trimestre del año 2025 los precios de venta en pozo y de unidades terminadas alcanzaron un aumento, de 1,52% y 1,82%; respectivamente, con un menor crecimiento del primero, respecto del segundo nombrado. Sin embargo, en julio la venta en pozo crece un 1,02%, contra el 0,74% de las unidades terminadas», reza el análisis.
Bajo la perspectiva de los analistas de CEDU, este comportamiento refleja una mayor predisposición de los compradores a ingresar en proyectos en etapa temprana, en parte porque encuentran allí cuotas más accesibles y un modo de resguardo frente a la inflación.
En cuanto al mercado de alquileres, la oferta trepó 10,34% en el segundo trimestre y esta evolución se vincula con las unidades vacantes que dejaron los locatarios que pasaron a ser propietarios dada la fuerte recuperación en meses anteriores de las escrituras hipotecarias.
A esta dinámica se suma que decenas de propietarios que alquilan sus propiedades por aplicaciones como Airbnb, situadas en zonas de baja rotación del público, «deciden alejarse de la renta temporaria debido también a la fuerte caída del turismo receptivo a CABA, principalmente los provenientes de países limítrofes, atento al mayor costo que derivó para ellos el descenso del dólar blue«.
MFN / Gi